Як іноземцю купити квартиру в Болгарії у 2027 році: покрокова інструкція від вибору до нотаріуса
Коротко: купити квартиру в Болгарії у 2027 році може будь-який іноземець, зокрема громадянин країни поза ЄС, — із документів потрібен лише закордонний паспорт. Угода проходить 10 кроків: вибір, перегляд, бронювання із завдатком 2 000–5 000 €, юридична перевірка, попередній договір, нотаріальний акт і реєстрація. Витрати на оформлення зазвичай становлять 3–5% від ціни, а з SUNDAYS комісія агентства для покупця — 0%.
Нижче — порядок дій, який ми проходимо з клієнтами SUNDAYS на узбережжі Болгарії: від першого запиту до ключів і договору з керуючою компанією. Наприкінці — таблиця термінів і витрат, типові помилки та відповіді на часті запитання.
Хто може купити нерухомість у Болгарії?
Квартиру в Болгарії може купити будь-який іноземець на себе як фізична особа — без посвідки на проживання і без болгарської компанії. Обмеження стосуються лише землі.
- Громадяни ЄС і ЄЕЗ купують квартири, будинки й землю на тих самих умовах, що й болгари.
- Громадяни країн поза ЄС (Україна, Казахстан, Ізраїль, Велика Британія та інші) вільно купують квартири й студії. Будинок із ділянкою або землю їм зазвичай оформлюють через болгарську компанію (ЕООД).
- Купівля квартири не дає автоматично права на проживання: це окрема процедура.
З 1 січня 2026 року Болгарія в єврозоні, тому ціни, податки й платежі за угодою — в євро.
Які документи потрібні іноземцю для купівлі?
Для купівлі квартири потрібен лише чинний закордонний паспорт. Решту документів готують продавець, забудовник, нотаріус і агентство нерухомості.
Додатково, як правило, знадобиться банківський рахунок: платіж має йти банківським переказом із зрозумілим походженням коштів. Якщо ви не приїжджаєте на угоду, потрібна нотаріальна довіреність з апостилем або оформлена в болгарського консула.
Як купити квартиру в Болгарії: 10 кроків до ключів
Крок 1. Визначте бюджет і мету купівлі
Спершу вирішіть, для чого квартира: для відпочинку, переїзду чи здавання в оренду. Від мети залежать курорт, поверх, вид із вікна й тип будинку. Закладіть понад ціну 3–5% на оформлення і щорічну таксу підтримки комплексу.
Для орієнтиру на жовтень 2026 року: найдоступніша студія в каталозі SUNDAYS — у комплексі Villa Margarita у Святому Власі, від 47 900 €. Двокімнатні квартири на Сонячному березі починаються від 87 888 € (Sunny View Central). Ціни вказано на момент публікації, актуальну ціну уточнюйте в менеджера.
Крок 2. Оберіть об'єкт: новобудова чи вторинне житло
Новобудова вигідніша за ціною і дає розстрочку, а вторинне житло — змогу заселитися одразу. Якщо хочете купити квартиру біля моря від забудовника, перегляньте розділ нерухомість від забудовника: на жовтень 2026 року в ньому 69 об'єктів.
Для новобудови важлива стадія будівництва:
- Акт 14 — готовий каркас будинку. Нотаріальний акт на об'єкт, що будується, часто підписують уже на цьому етапі.
- Акт 15 — будівництво завершено.
- Акт 16 — будинок введено в експлуатацію, можна підключати комунальні послуги й жити.
Якщо важлива панорама, почніть добір із розділу квартири з видом на море. Готовий варіант із меблями — наприклад, Domenico у Святому Власі: будинок зданий, студії від 102 743 €.
Крок 3. Перегляньте квартиру особисто, по відео або в інвест-турі
Перегляд можна провести трьома способами. Особисто — якщо ви вже на узбережжі. По відеозв'язку — брокер показує квартиру, вид, під'їзд і територію в реальному часі. В інвест-турі SUNDAYS — агентство організовує квитки, трансфер і готель, а за 1–2 дні ви оглядаєте кілька комплексів поспіль.
Аеропорт Бургаса — приблизно за 25–30 км від Сонячного берега, тож дорога на перегляди займає небагато часу.
Крок 4. Забронюйте квартиру завдатком
Бронювання знімає квартиру з продажу на час перевірки документів. Завдаток зазвичай становить 2 000–5 000 €, умови повернення фіксують у договорі бронювання. Уважно прочитайте, у яких випадках завдаток повертається.
Крок 5. Проведіть юридичну перевірку
Юридична перевірка підтверджує, що продавець — законний власник, а на квартирі немає боргів, іпотеки й арештів. Перевіряють право власності, дані кадастру, дозвіл на будівництво і стадію за актами 14/15/16, а для вторинного житла — відсутність боргу за таксою підтримки.
Крок 6. Підпишіть попередній договір і графік платежів
Попередній договір фіксує ціну, площу, терміни, графік оплати й відповідальність сторін. Для новобудов платіж зазвичай іде частинами за етапами будівництва.
SUNDAYS пропонує розстрочку до 10 років із першим внеском від 10% — «10% — і ключі від квартири вже ваші». Детальніше про те, як працює розстрочка без банку та іпотеки, ми писали окремо.
Хочете розрахувати свій графік платежів? Брокер SUNDAYS добере 3–5 варіантів під бюджет і порахує повну вартість угоди. Щоб записатися на консультацію або в інвест-тур, залиште заявку чи зателефонуйте за номером +359 879 654 389.
Крок 7. Відкрийте банківський рахунок і оплатіть угоду
Оплата, як правило, проходить через банківський рахунок переказом із підтвердженим походженням коштів. SUNDAYS приймає оплату готівкою, безготівковим переказом, банківською карткою або криптовалютою — спосіб узгоджують до підписання договору. Зберігайте всі платіжні документи: вони потрібні нотаріусу і знадобляться під час майбутнього продажу.
Крок 8. Підпишіть нотаріальний акт у нотаріуса
Нотаріальний акт — головний документ угоди: з моменту його підписання ви власник. Якщо ви не володієте болгарською, у нотаріуса обов'язковий присяжний перекладач (зазвичай 50–150 €). Нотаріальну таксу розраховують за державним тарифом: зазвичай це сотні євро, до приблизно 1 500 € на дорогих об'єктах, плюс ПДВ.
Крок 9. Зареєструйте право власності
Після підписання нотаріус передає акт до Агентства з реєстрації, і право власності вносять до Майнового реєстру. Реєстраційний збір — 0,1% від вартості. Покупець також сплачує місцевий податок на придбання: від 0,1% до 3% від більшої з двох сум — ціни угоди або податкової оцінки. У курортних общинах ставка зазвичай 2–3%, уточнюйте актуальну ставку в общині.
Крок 10. Оформіть комунальні послуги й управління
Після купівлі переоформіть на себе договори на електроенергію та воду й укладіть договір із керуючою компанією комплексу. Такса підтримки на Сонячному березі зазвичай становить 8–20 € за м² на рік, у преміальних комплексах — більше. Вона покриває басейн, охорону, прибирання, озеленення, ліфти й спільні частини. Щорічний податок на майно і такса за сміття для типової студії разом — зазвичай кілька десятків євро на рік.
Скільки часу й грошей займає кожен крок?
Орієнтири на жовтень 2026 року для купівлі готової квартири або новобудови на стадії Акта 14 і далі:
Загалом купівля готової квартири зазвичай триває від 3–4 тижнів до 2 місяців. Витрати на оформлення — 3–5% від ціни, а без комісії агентства реальна сума ближча до нижньої межі.
Чи можна купити квартиру в Болгарії дистанційно?
Так, квартиру можна купити без приїзду до Болгарії. Ви оформлюєте довіреність з апостилем у нотаріуса своєї країни або в болгарського консула, а представник підписує нотаріальний акт від вашого імені.
Перегляд у такому разі відбувається по відео, договір бронювання й попередній договір підписують дистанційно, оплата йде банківським переказом. У довіреності мають бути точно зазначені об'єкт, ціна й повноваження представника — текст краще заздалегідь узгодити з нотаріусом.
Яких помилок найчастіше припускаються покупці?
Більшість проблем виникає через поспіх і економію на перевірці:
- Сплачують завдаток без письмового договору бронювання та умов повернення.
- Не перевіряють стадію будівництва й дозвіл на будівництво новобудови.
- Не враховують у бюджеті податок на придбання 2–3% і нотаріальні витрати.
- Не питають розмір такси підтримки до купівлі.
- Підписують документи болгарською без присяжного перекладача.
- Оформлюють надто широку або, навпаки, неточну довіреність.
- Платять готівкою без документів про походження коштів.
З чого почати купівлю квартири в Болгарії вже зараз?
Почніть із добірки й консультації: так за одну розмову ви з'ясуєте бюджет, терміни й відповідні комплекси. Перегляньте квартири на Сонячному березі — на жовтень 2026 року в цьому розділі 28 об'єктів — або відкрийте весь каталог квартир SUNDAYS. Якщо хочете заздалегідь зрозуміти вартість життя на курорті, прочитайте наш огляд цін і життя біля моря.
Брокер SUNDAYS супроводжує угоду від перегляду до нотаріуса, а комісія для покупця — 0%.
Часті запитання
Чи може громадянин країни поза ЄС купити квартиру в Болгарії?
Так. Квартиру або студію в Болгарії може купити на себе будь-який іноземець, зокрема громадянин країни поза ЄС. Обмеження стосується лише землі: будинок із ділянкою громадянам країн поза ЄС зазвичай оформлюють через болгарську компанію (ЕООД).
Які документи потрібні для купівлі квартири в Болгарії?
Покупцю потрібен лише закордонний паспорт. Для оплати, як правило, знадобиться банківський рахунок, а для дистанційної купівлі — довіреність з апостилем або оформлена в болгарського консула.
Скільки коштує оформлення квартири в Болгарії?
Витрати на оформлення зазвичай становлять 3–5% від ціни квартири. До них входять місцевий податок на придбання (у курортних общинах зазвичай 2–3%), нотаріальна такса, реєстраційний збір 0,1% і присяжний перекладач за 50–150 €. З SUNDAYS комісія агентства для покупця — 0%.
Скільки триває купівля квартири в Болгарії?
Купівля готової квартири зазвичай триває від 3–4 тижнів до 2 місяців: від бронювання до реєстрації в Майновому реєстрі. У новобудові термін до ключів залежить від стадії будівництва — Акта 14, 15 або 16.
Чи можна купити квартиру в Болгарії в розстрочку?
Так. SUNDAYS пропонує розстрочку до 10 років із першим внеском від 10%. Умови залежать від комплексу й забудовника, точний графік розраховує брокер.
Чи можна купити квартиру, не приїжджаючи до Болгарії?
Так. Перегляд відбувається по відео, договори підписують дистанційно, а нотаріальний акт підписує ваш представник за довіреністю з апостилем або оформленою в болгарського консула.
