Как чужденец да купи апартамент в България през 2027 г.: стъпка по стъпка от избора до нотариуса

Накратко: купуване на имот в България през 2027 г. е достъпно за всеки чужденец, включително гражданин на държава извън ЕС, като от документите е нужен само международен паспорт. Сделката минава през 10 стъпки: избор, оглед, резервация с капаро 2 000–5 000 €, правна проверка, предварителен договор, нотариален акт и вписване. Разходите по оформянето обикновено са 3–5% от цената, а при SUNDAYS комисионната за купувача е 0%.

По-долу е редът, по който работим с клиентите на SUNDAYS по Черноморието: от първото запитване до ключовете и договора с управляващата фирма. Накрая има таблица със срокове и разходи, най-честите грешки и отговори на въпроси.

Кой може да купи апартамент в България?

Всеки чужденец може да купи апартамент в България на свое име като физическо лице — без разрешение за пребиваване и без българска фирма. Ограниченията засягат само земята.

• Гражданите на ЕС и ЕИП купуват апартаменти, къщи и земя при същите условия като българите.
• Гражданите на държави извън ЕС (Украйна, Казахстан, Израел, Великобритания и други) свободно купуват апартаменти и студия. Къща с парцел или земя обикновено се придобива чрез българско дружество (ЕООД).
• Покупката на апартамент не дава автоматично право на пребиваване — това е отделна процедура.

От 1 януари 2026 г. България е в еврозоната, затова цените, данъците и плащанията по сделката са в евро.

Какви документи са нужни на чужденеца?

За покупка на апартамент е нужен само валиден международен паспорт. Останалите документи подготвят продавачът, строителят, нотариусът и агенцията за недвижими имоти.

Освен това по правило ще ви трябва банкова сметка: плащането трябва да минава с банков превод и ясен произход на средствата. Ако не присъствате лично на сделката, нужно е нотариално пълномощно с апостил или заверено от български консул.

Как да купите апартамент в България: 10 стъпки до ключовете

Стъпка 1. Определете бюджета и целта

Първо решете за какво е имотът: за почивка, за преместване или за отдаване под наем. От целта зависят курортът, етажът, гледката и видът на сградата. Предвидете над цената още 3–5% за оформяне и годишната такса поддръжка на комплекса.

За ориентир към октомври 2026 г.: най-достъпното студио на морето в каталога на SUNDAYS е в комплекс Villa Margarita в Свети Влас — от 47 900 €. Двустайните апартаменти в Слънчев бряг започват от 87 888 € (Sunny View Central). Цените са към момента на публикуване, актуалната цена уточнете с мениджър.

Стъпка 2. Изберете имот: ново строителство или вторичен пазар

Новото строителство е по-изгодно като цена и позволява разсрочено плащане, а вторичният пазар — да се нанесете веднага. Ако търсите апартамент на морето директно от строител, разгледайте раздела имоти от строител: към октомври 2026 г. в него има 69 обекта.

При новото строителство е важен етапът:

• Акт 14 — готова е конструкцията (грубият строеж). Нотариалният акт за строящ се имот често се подписва още на този етап.
• Акт 15 — строителството е завършено.
• Акт 16 — сградата е въведена в експлоатация, може да се включат комуналните услуги и да се живее.

Ако гледката е важна, започнете от раздела апартаменти с изглед към морето. Готов вариант с мебели е например Domenico в Свети Влас: сградата е въведена, студията са от 102 743 €.

Стъпка 3. Огледайте имота лично, по видео или с инвест-тур

Огледът може да стане по три начина. Лично — ако вече сте на Черноморието. По видеовръзка — брокерът показва апартамента, гледката, входа и територията в реално време. С инвест-тура на SUNDAYS — агенцията организира билети, трансфер и хотел, а за 1–2 дни разглеждате няколко комплекса.

Летище Бургас е на около 25–30 км от Слънчев бряг, така че пътят до огледите е кратък.

Стъпка 4. Резервирайте апартамента с капаро

Резервацията сваля имота от продажба за времето на проверката. Капарото обикновено е 2 000–5 000 €, а условията за връщане се записват в договора за резервация. Прочетете внимателно в кои случаи капарото се възстановява.

Стъпка 5. Направете правна проверка

Правната проверка потвърждава, че продавачът е законен собственик и че по имота няма задължения, ипотеки и възбрани. Проверяват се собствеността, данните от кадастъра, разрешението за строеж и етапът по актове 14/15/16, а при вторичен имот — дали няма дълг по таксата поддръжка.

Стъпка 6. Подпишете предварителен договор и погасителен план

Предварителният договор определя цената, площта, сроковете, графика на плащане и отговорността на страните. При ново строителство плащането обикновено е на части според етапите на строежа.

SUNDAYS предлага разсрочено плащане до 10 години с първоначална вноска от 10% — „10% и ключовете от апартамента са ваши“. Подробно как работи разсрочването без банка и ипотека, сме описали в отделна статия.

Искате да изчислите своя погасителен план? Брокер на SUNDAYS ще подбере 3–5 варианта според бюджета и ще пресметне пълната стойност на сделката. За да запазите час за консултация или инвест-тур, оставете заявка или се обадете на +359 879 654 389.

Стъпка 7. Открийте банкова сметка и платете

Плащането по правило минава през банкова сметка с превод и доказан произход на средствата. SUNDAYS приема плащане в брой, по банков път, с банкова карта или в криптовалута — начинът се уговаря преди подписването на договора. Пазете всички платежни документи: те са нужни на нотариуса и при бъдеща продажба.

Стъпка 8. Подпишете нотариалния акт

Нотариалният акт е основният документ по сделката: от момента на подписването му вие сте собственик. Ако не говорите български, при нотариуса е задължителен заклет преводач (обикновено 50–150 €). Нотариалната такса се изчислява по държавната тарифа: обикновено това са стотици евро, до около 1 500 € при скъпи имоти, плюс ДДС.

Стъпка 9. Впишете собствеността

След подписването нотариусът изпраща акта в Агенцията по вписванията и собствеността се вписва в Имотния регистър. Таксата за вписване е 0,1% от стойността. Купувачът плаща и местния данък при придобиване: от 0,1% до 3% от по-високата от двете суми — цената по сделката или данъчната оценка. В курортните общини ставката обикновено е 2–3%, уточнете актуалната ставка в общината.

Стъпка 10. Прехвърлете комуналните услуги и управлението

След покупката прехвърлете на свое име договорите за ток и вода и сключете договор с управляващата фирма на комплекса. Таксата поддръжка в Слънчев бряг обикновено е 8–20 € на м² годишно, в премиум комплекси е по-висока. Тя покрива басейна, охраната, почистването, озеленяването, асансьорите и общите части. Годишният данък върху имота и таксата за смет за типично студио заедно обикновено са няколко десетки евро годишно.

Колко време и пари отнема всяка стъпка?

Ориентири към октомври 2026 г. за покупка на готов апартамент или ново строителство с Акт 14 и по-нататък:

Общо покупката на готов апартамент обикновено отнема от 3–4 седмици до 2 месеца. Разходите по оформянето са 3–5% от цената, а без комисионна на агенцията реалната сума е по-близо до долната граница.

Може ли да купите апартамент в България дистанционно?

Да, апартамент може да се купи, без да идвате в България. Издавате пълномощно с апостил при нотариус във вашата държава или при български консул, а пълномощникът подписва нотариалния акт от ваше име.

Тогава огледът е по видео, договорът за резервация и предварителният договор се подписват дистанционно, а плащането е с банков превод. В пълномощното трябва точно да са посочени имотът, цената и правомощията на пълномощника — текста е добре да съгласувате предварително с нотариус.

Кои са най-честите грешки на купувачите?

Повечето проблеми идват от бързане и спестяване от проверката:

1. Плащат капаро без писмен договор за резервация и условия за връщане.
2. Не проверяват етапа на строителство и разрешението за строеж.
3. Не включват в бюджета данъка при придобиване от 2–3% и нотариалните разходи.
4. Не питат за размера на таксата поддръжка преди покупката.
5. Подписват документи на български без заклет преводач.
6. Издават твърде широко или неточно пълномощно.
7. Плащат в брой без документи за произхода на средствата.

Откъде да започнете още днес?

Започнете с подбор и консултация: така в един разговор ще изясните бюджета, сроковете и подходящите комплекси. Разгледайте апартаменти в Слънчев бряг — към октомври 2026 г. в раздела има 28 обекта — или отворете целия каталог на SUNDAYS. Ако искате предварително да разберете колко струва животът на курорта, прочетете обзора ни за цените и живота на морето.

Брокерът на SUNDAYS ви води от огледа до нотариуса, а комисионната за купувача е 0%.

Често задавани въпроси

Може ли гражданин на държава извън ЕС да купи апартамент в България?

Да. Апартамент или студио в България може да купи на свое име всеки чужденец, включително гражданин на държава извън ЕС. Ограничението засяга само земята: къща с парцел за граждани извън ЕС обикновено се придобива чрез българско дружество (ЕООД).

Какви документи са нужни за покупка на апартамент в България?

На купувача е нужен само международен паспорт. За плащането по правило трябва банкова сметка, а при дистанционна покупка — пълномощно с апостил или заверено от български консул.

Колко струва оформянето на апартамент в България?

Разходите по оформянето обикновено са 3–5% от цената на апартамента. Те включват местния данък при придобиване (в курортните общини обикновено 2–3%), нотариалната такса, таксата за вписване от 0,1% и заклет преводач за 50–150 €. При SUNDAYS комисионната за купувача е 0%.

Колко време отнема покупката на апартамент в България?

Покупката на готов апартамент обикновено отнема от 3–4 седмици до 2 месеца — от резервацията до вписването в Имотния регистър. При ново строителство срокът до ключовете зависи от етапа: Акт 14, 15 или 16.

Може ли да се купи апартамент на разсрочено плащане?

Да. SUNDAYS предлага разсрочено плащане до 10 години с първоначална вноска от 10%. Условията зависят от комплекса и строителя, а точния график изчислява брокерът.

Може ли да купя апартамент, без да идвам в България?

Да. Огледът е по видео, договорите се подписват дистанционно, а нотариалния акт подписва вашият пълномощник с пълномощно с апостил или заверено от български консул.