Разходи при покупка на апартамент в България: пълна цена, нотариус, данъци и скрити разходи
Накратко: разходите при покупка на апартамент в България над цената обикновено са 3–5% от стойността на имота (към октомври 2026). Най-голямата част е местният данък при придобиване — в курортните общини обикновено 2–3%, още 0,1% отиват за вписване и няколкостотин евро — за нотариус и преводач. С SUNDAYS комисионната на агенцията за купувача е 0%, затова реалният бюджет за оформяне е по-близо до долната граница.
По-долу ще видите от какво се състои крайният бюджет: еднократните плащания по сделката, годишната издръжка и разходите, за които купувачите често забравят. Всички суми са в евро — България е в еврозоната от 1 януари 2026 г., затова цени, данъци и такси се плащат в една валута. Накрая има два примерни разчета с реални предложения за апартамент в Слънчев бряг от каталога на SUNDAYS.
Колко струва оформянето на апартамент в България над цената?
Оформянето на апартамент в България обикновено струва 3–5% от цената на сделката. За студио за 55 000 € това са около 1 650–2 750 €, за апартамент за 88 000 € — около 2 640–4 390 €. Точната сума зависи от общината, цената в нотариалния акт и от това дали ще ви трябват пълномощно, адвокат и обмяна на валута.
Основните еднократни плащания на купувача към октомври 2026:
Капарото при резервация (обикновено 2 000–5 000 €) не е допълнителен разход: то се приспада от цената на апартамента по предварителния договор.
Какъв данък плаща купувачът при покупка на имот в България?
Данъкът при покупка на имот в България е местният данък при придобиване и го плаща купувачът. Ставката се определя от общината — от 0,1% до 3%. Изчислява се върху по-високата от двете суми: цената по сделката или данъчната оценка. В курортните общини по крайбрежието ставката обикновено е 2–3%, затова преди сделката проверете актуалната ставка на конкретната община.
Отделен данък за чужденци няма. Апартамент може да купи на свое име като физическо лице всеки чужденец, включително гражданин на държава извън ЕС. Ограниченията засягат само земята: за граждани извън ЕС къща с двор обикновено се купува чрез българска фирма (ЕООД), а това е друга структура на разходите.
Колко струват услугите на нотариус в България?
Услугите на нотариус в България се изчисляват по държавна тарифа с намаляваща скала и таван. За повечето апартаменти по морето това са няколкостотин евро, при скъпи имоти — до около 1 500 €, плюс ДДС. Нотариусът изповядва нотариалния акт — основния документ за собственост.
Ако не говорите български, при подписването е задължителен заклет преводач — обикновено 50–150 €. След това актът се вписва в Имотния регистър, а таксата за вписване е 0,1% от стойността. При ново строителство нотариалният акт често се подписва на етап Акт 14, когато грубият строеж е завършен.
Кога и какво плащате по време на сделката:
- Резервация и капаро — обикновено 2 000–5 000 €, приспада се от цената.
- Правна проверка на имота и строителя.
- Предварителен договор и плащания по график.
- Нотариален акт: данък при придобиване, нотариална такса, преводач.
- Вписване в Имотния регистър — 0,1% от стойността.
- Прехвърляне на договорите за комунални услуги и договор с управляващата фирма.
Искате да знаете сумата още преди резервацията? Поискайте точен разчет на бюджета за конкретен апартамент — мениджър на SUNDAYS ще разпише плащанията по пера според ставката на съответната община.
Какви скрити разходи при купуване на имот в България да предвидите?
Скритите разходи при купуване на имот в България са плащания, които ги няма нито в цената на апартамента, нито в таблицата с данъци, но се появяват по време на сделката и през първите месеци. Най-често това са:
- Обзавеждане и техника. Ако апартаментът се продава без мебели, предвидете ги отделно. Например в комплекс Harmony Premium мебелният пакет струва 19 900 € (към момента на публикуване, актуалната цена уточнете с мениджър).
- Банкова такса и обмяна на валута. Плащането обикновено става с банков превод и ясен произход на средствата; банката взима такса за превода, а ако плащате не от евро сметка — и за обмяната.
- Пълномощно. При дистанционна покупка е нужно пълномощно с апостил или заверено при български консул, което означава разходи за изготвяне и превод.
- Свързване към комуникации. След въвеждане на сградата се прехвърлят договорите за ток и вода; при ново строителство може да има отделни такси за присъединяване.
- Застраховка на имота. Не е задължителна, но е разумно да я включите в бюджета за първата година.
- Кадастрална схема и удостоверения. При покупка от втория пазар понякога трябва да се поръчат за сделката.
Практично правило: искайте пълния списък с плащания преди резервацията, а не след подписването на предварителния договор.
Колко струва издръжката на апартамент в България годишно?
Издръжката на апартамент в България включва такса поддръжка на комплекса, данък сгради, такса битови отпадъци, комунални сметки и застраховка. Най-голямото перо е таксата поддръжка: в Слънчев бряг обикновено 8–20 € на м² годишно, в премиум комплексите повече.
Данъчната оценка обикновено е доста под пазарната цена, затова данъкът и таксата за отпадъци за типично студио на морето заедно обикновено са десетки евро годишно. Ако планирате да отдавате имота, имайте предвид данъка върху доходите от наем: 10% след стандартно признати 10% разходи и годишна декларация в НАП.
Краен бюджет: два примера с апартаменти от каталога
По-долу са ориентировъчни оценки, а не точни оферти. Цените са „от“, към момента на публикуване, актуалната цена уточнете с мениджър. Площта в примерите е условна — тя е нужна, за да се покаже изчислението на таксата поддръжка. Ставката на данъка при придобиване проверете в общината към датата на сделката.
Пример 1: студио в J'ador Blanc за 54 994 €
Студио в жилищния комплекс J'ador Blanc в Слънчев бряг: сградата е в строеж, довършване до ключ.
- Цена: 54 994 €.
- Данък при придобиване 2–3%: около 1 100–1 650 €.
- Нотариус, вписване 0,1% (около 55 €) и преводач: приблизително 400–1 000 €.
- Общо оформяне в рамката 3–5%: около 1 650–2 750 €.
- Първа година собственост при условна площ 35 м²: такса поддръжка 280–700 €, данък сгради и такса отпадъци — до 100 €, общо около 380–800 €.
Пример 2: двустаен апартамент в Sunny View Central за 87 888 €
Апартамент с една спалня в комплекс Sunny View Central в Слънчев бряг: сградата е в строеж, довършване до ключ.
- Цена: 87 888 €.
- Данък при придобиване 2–3%: около 1 760–2 640 €.
- Нотариус, вписване 0,1% (около 88 €) и преводач: приблизително 450–1 100 €.
- Общо оформяне в рамката 3–5%: около 2 640–4 390 €.
- Първа година собственост при условна площ 55 м²: такса поддръжка 440–1 100 €, данък сгради и такса отпадъци — до 150 €, общо около 590–1 250 €.
Комуналните сметки и застраховката не са включени: те зависят от това колко често живеете в апартамента. Мебелите за имотите до ключ също пресметнете отделно.
Как да намалите разходите при покупка на апартамент в България?
Крайният бюджет може да се намали чрез две пера: комисионната на агенцията и начина, по който плащате за апартамента.
- Комисионната на SUNDAYS за купувача е 0%. Така отпада едно от перата, което при други посредници може да отнеме осезаема част от бюджета.
- Разсрочено плащане до 10 години с първа вноска от 10%: „10% — и ключовете от апартамента вече са ваши“. За студиото в J'ador Blanc 10% са около 5 500 €, за апартамента в Sunny View Central — около 8 790 €. Повече за разсроченото плащане с криптовалута четете в отделна статия.
- Удобен начин на плащане: в брой, с банков превод, с банкова карта или с криптовалута.
- Дистанционна покупка. Договорът може да се оформи от разстояние, от документите е нужен само международен паспорт. Ако искате да видите имотите на място, SUNDAYS организира инвест-тур: билети, трансфер и хотел.
- Сравнение на цената на м². За да прецените колко струва животът на морето след покупката, прочетете прегледа ни за цените и живота край морето.
Готови ли сте да изчислите своя бюджет? Разгледайте целия каталог на SUNDAYS, изберете 2–3 апартамента и ги изпратете на мениджър — ще подготвим разчет за всеки от тях. Телефон на офиса в Слънчев бряг: +359 879 654 389.
Често задавани въпроси
Колко струва общо покупката на апартамент в България над цената?
Еднократните разходи за оформяне обикновено са 3–5% от цената на апартамента към октомври 2026. За студио за 54 994 € това са около 1 650–2 750 €. С SUNDAYS няма комисионна за купувача, затова сумата обикновено е по-близо до долната граница.
Кой плаща данъка при покупка на имот в България?
Местният данък при придобиване се плаща от купувача. Ставката се определя от общината — от 0,1% до 3%, в курортните общини обикновено 2–3%. Основата е по-високата от двете суми: цена по сделката или данъчна оценка.
Колко струват услугите на нотариус в България?
Нотариалната такса се изчислява по държавна тарифа с намаляваща скала и таван. Обикновено това са стотици евро, при скъпи имоти — до около 1 500 €, плюс ДДС. Ако не говорите български, добавете заклет преводач за 50–150 €.
Има ли комисионна, ако купувам чрез SUNDAYS?
Не, за купувача комисионната на SUNDAYS е 0%. Плащате само цената на апартамента и държавните и местните такси. Това намалява общите разходи по оформянето.
Колко струва годишната издръжка на студио в Слънчев бряг?
Основното плащане е таксата поддръжка: обикновено 8–20 € на м² годишно, в премиум комплексите повече. Данъкът сгради и таксата за отпадъци за типично студио заедно обикновено са десетки евро годишно. За студио от 35 м² това са ориентировъчно 380–800 € годишно без комуналните сметки.
Могат ли разходите по покупката да се разпределят във времето?
Да. SUNDAYS предлага разсрочено плащане до 10 години с първа вноска от 10%. Може да платите в брой, с превод, с банкова карта или с криптовалута.
