Как купить квартиру в Болгарии иностранцу в 2027 году: пошаговая инструкция от выбора до нотариуса
Коротко: купить квартиру в Болгарии в 2027 году может любой иностранец, в том числе гражданин страны вне ЕС, — из документов нужен только загранпаспорт. Сделка проходит 10 шагов: выбор, просмотр, бронирование с задатком 2 000–5 000 €, юридическая проверка, предварительный договор, нотариальный акт и регистрация. Расходы на оформление обычно составляют 3–5% от цены, а с SUNDAYS комиссия агентства для покупателя — 0%.
Ниже — порядок действий, который мы проходим с клиентами SUNDAYS на побережье Болгарии: от первого запроса до ключей и договора с управляющей компанией. В конце — таблица сроков и расходов, типичные ошибки и ответы на частые вопросы.
Кто может купить недвижимость в Болгарии?
Квартиру в Болгарии может купить любой иностранец на себя как физическое лицо — без вида на жительство и без болгарской компании. Ограничения касаются только земли.
- Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают квартиры, дома и землю на тех же условиях, что и болгары.
- Граждане стран вне ЕС (Украина, Казахстан, Израиль, Великобритания и другие) свободно покупают квартиры и студии. Дом с участком или землю им обычно оформляют через болгарскую компанию (ЕООД).
- Покупка квартиры в Болгарии иностранцем не даёт автоматически права на проживание: это отдельная процедура.
С 1 января 2026 года Болгария в еврозоне, поэтому цены, налоги и платежи по сделке — в евро.
Какие документы нужны иностранцу для покупки?
Для покупки квартиры нужен только действующий загранпаспорт. Остальные документы готовят продавец, застройщик, нотариус и агентство недвижимости.
Дополнительно, как правило, понадобится банковский счёт: платёж должен идти банковским переводом с понятным происхождением средств. Если вы не приезжаете на сделку, нужна нотариальная доверенность с апостилем или оформленная у болгарского консула.
Как купить квартиру в Болгарии: 10 шагов от выбора до ключей
Шаг 1. Определите бюджет и цель покупки
Сначала решите, для чего квартира: для отдыха, переезда или сдачи в аренду. От цели зависят курорт, этаж, вид из окна и формат объекта. Заложите сверх цены 3–5% на оформление и ежегодную таксу поддержки комплекса.
Для ориентира на октябрь 2026 года: самая доступная студия в каталоге SUNDAYS — в комплексе Villa Margarita в Святом Власе, от 47 900 €. Двухкомнатные квартиры на Солнечном берегу начинаются от 87 888 € (Sunny View Central). Цены указаны на момент публикации, актуальную цену уточняйте у менеджера.
Шаг 2. Выберите объект: новостройка или вторичное жильё
Новостройка выгоднее по цене и даёт рассрочку, вторичное жильё — возможность въехать сразу. Если хотите купить квартиру в Болгарии у моря от застройщика, посмотрите раздел недвижимость от застройщика: на октябрь 2026 года в нём 69 объектов.
Для новостройки важна стадия строительства:
- Акт 14 — готов каркас здания. Нотариальный акт на строящийся объект часто подписывают уже на этом этапе.
- Акт 15 — строительство завершено.
- Акт 16 — дом введён в эксплуатацию, можно подключать коммунальные услуги и жить.
Если важна панорама, начните подбор с раздела квартиры с видом на море. Готовый вариант с мебелью — например, Domenico в Святом Власе: дом сдан, студии от 102 743 €.
Шаг 3. Посмотрите квартиру лично, по видео или в инвест-туре
Просмотр можно провести тремя способами. Лично — если вы уже на побережье. По видеосвязи — брокер показывает квартиру, вид, подъезд и территорию в реальном времени. В инвест-туре SUNDAYS — агентство организует билеты, трансфер и гостиницу, а за 1–2 дня вы смотрите несколько комплексов подряд.
Аэропорт Бургаса — примерно в 25–30 км от Солнечного берега, поэтому дорога на просмотры занимает немного времени.
Шаг 4. Забронируйте квартиру задатком
Бронирование снимает квартиру с продажи на срок проверки документов. Задаток обычно составляет 2 000–5 000 €, условия возврата фиксируются в договоре бронирования. Внимательно прочитайте, в каких случаях задаток возвращается.
Шаг 5. Проведите юридическую проверку
Юридическая проверка подтверждает, что продавец — законный собственник, а на квартире нет долгов, ипотеки и арестов. Проверяют право собственности, данные кадастра, разрешение на строительство и стадию по актам 14/15/16, а для вторичного жилья — отсутствие долга по таксе поддержки.
Шаг 6. Подпишите предварительный договор и график платежей
Предварительный договор фиксирует цену, площадь, сроки, график оплаты и ответственность сторон. Для новостроек платёж обычно идёт частями по этапам строительства.
У SUNDAYS есть рассрочка до 10 лет с первым взносом от 10% — «10% — и ключи от квартиры уже ваши». Подробнее о том, как работает рассрочка без банка и ипотеки, мы писали отдельно.
Хотите рассчитать свой график платежей? Брокер SUNDAYS подберёт 3–5 вариантов под бюджет и посчитает полную стоимость сделки. Чтобы записаться на консультацию или в инвест-тур, оставьте заявку или позвоните по номеру +359 879 654 389.
Шаг 7. Откройте банковский счёт и оплатите сделку
Оплата, как правило, проходит через банковский счёт переводом с подтверждённым происхождением средств. SUNDAYS принимает оплату наличными, безналичным переводом, банковской картой или криптовалютой — способ согласуется до подписания договора. Сохраняйте все платёжные документы: они нужны нотариусу и при будущей продаже.
Шаг 8. Подпишите нотариальный акт у нотариуса
Нотариальный акт — главный документ сделки: с момента его подписания вы собственник. Если вы не говорите по-болгарски, у нотариуса обязателен присяжный переводчик (обычно 50–150 €). Нотариальная такса считается по государственному тарифу: обычно это сотни евро, до примерно 1 500 € на дорогих объектах, плюс НДС.
Шаг 9. Зарегистрируйте собственность
После подписания нотариус передаёт акт в Агентство по вписываниям, и право собственности вносится в Имотный регистр. Регистрационный сбор — 0,1% от стоимости. В течение установленного срока покупатель платит местный налог на приобретение: от 0,1% до 3% от большей из двух сумм — цены сделки или налоговой оценки. В курортных общинах ставка обычно 2–3%, уточняйте актуальную ставку в общине.
Шаг 10. Оформите коммунальные услуги и управление
После покупки переоформите на себя договоры на электричество и воду и заключите договор с управляющей компанией комплекса. Такса поддержки на Солнечном берегу обычно составляет 8–20 € за м² в год, в премиальных комплексах выше. Она покрывает бассейн, охрану, уборку, озеленение, лифты и общие части. Ежегодный налог на имущество и такса за мусор для типичной студии вместе — обычно десятки евро в год.
Сколько времени и денег занимает каждый шаг?
Ориентиры на октябрь 2026 года для покупки готовой квартиры или новостройки на Акте 14 и выше:
В сумме покупка готовой квартиры обычно занимает от 3–4 недель до 2 месяцев. Расходы на оформление — 3–5% от цены, а без комиссии агентства реальная сумма ближе к нижней границе.
Можно ли купить квартиру в Болгарии удалённо?
Да, квартиру можно купить без приезда в Болгарию. Вы оформляете доверенность с апостилем у нотариуса в своей стране или у болгарского консула, а представитель подписывает нотариальный акт от вашего имени.
Просмотр в этом случае проходит по видео, договор бронирования и предварительный договор подписываются дистанционно, оплата идёт банковским переводом. В доверенности должны быть точно указаны объект, цена и полномочия представителя — текст лучше согласовать с нотариусом заранее.
Какие ошибки чаще всего совершают покупатели?
Большинство проблем возникает из-за спешки и экономии на проверке:
- Платят задаток без письменного договора бронирования и условий возврата.
- Не проверяют стадию строительства и разрешение на строительство у новостройки.
- Не учитывают налог на приобретение 2–3% и нотариальные расходы в бюджете.
- Не спрашивают размер таксы поддержки до покупки.
- Подписывают документы на болгарском без присяжного переводчика.
- Оформляют слишком широкую или, наоборот, неточную доверенность.
- Платят наличными без документов о происхождении средств.
С чего начать покупку квартиры в Болгарии уже сейчас?
Начните с подборки и консультации: так вы за один разговор поймёте бюджет, сроки и подходящие комплексы. Посмотрите квартиры на Солнечном берегу — на октябрь 2026 года в этом разделе 28 объектов — или откройте весь каталог квартир SUNDAYS. Если хотите заранее понять стоимость жизни на курорте, прочитайте наш обзор цен и жизни у моря.
Брокер SUNDAYS сопровождает сделку от просмотра до нотариуса, а комиссия для покупателя — 0%.
Часто задаваемые вопросы
Может ли гражданин страны вне ЕС купить квартиру в Болгарии?
Да. Квартиру или студию в Болгарии может купить на себя любой иностранец, в том числе гражданин страны вне ЕС. Ограничение касается только земли: дом с участком гражданам стран вне ЕС обычно оформляют через болгарскую компанию (ЕООД).
Какие документы нужны для покупки квартиры в Болгарии?
Покупателю нужен только загранпаспорт. Для оплаты, как правило, понадобится банковский счёт, а при удалённой покупке — доверенность с апостилем или оформленная у болгарского консула.
Сколько стоит оформление квартиры в Болгарии?
Расходы на оформление обычно составляют 3–5% от цены квартиры. В них входят местный налог на приобретение (в курортных общинах обычно 2–3%), нотариальная такса, регистрационный сбор 0,1% и присяжный переводчик 50–150 €. С SUNDAYS комиссия агентства для покупателя — 0%.
Сколько длится покупка квартиры в Болгарии?
Покупка готовой квартиры обычно занимает от 3–4 недель до 2 месяцев: от бронирования до регистрации в Имотном регистре. В новостройке срок до ключей зависит от стадии строительства — Акта 14, 15 или 16.
Можно ли купить квартиру в Болгарии в рассрочку?
Да. SUNDAYS предлагает рассрочку до 10 лет с первым взносом от 10%. Условия зависят от комплекса и застройщика, точный график рассчитывает брокер.
Можно ли купить квартиру, не приезжая в Болгарию?
Да. Просмотр проходит по видео, договоры подписываются дистанционно, а нотариальный акт подписывает ваш представитель по доверенности с апостилем или оформленной у болгарского консула.
