Налоги на недвижимость в Болгарии в 2027 году: при покупке, владении, аренде и продаже
Коротко: налоги на недвижимость в Болгарии невысокие по меркам ЕС. При покупке главный платёж — местный налог на приобретение от 0,1% до 3% (в курортных общинах обычно 2–3%), а все расходы на оформление, как правило, составляют 3–5% цены. Ежегодный налог на имущество и такса за мусор для типичной студии обычно составляют десятки евро в год, доход от аренды облагается по ставке 10% после вычета 10%, прибыль от продажи — по ставке 10% с возможным освобождением для резидентов ЕС/ЕЭЗ (данные на октябрь 2027 года).
Ниже — разбор по циклу владения: что платит покупатель в день сделки, какие налоги приходят каждый год, как облагается сдача в аренду и что происходит при продаже. С 1 января 2027 года Болгария в еврозоне, поэтому все налоги и платежи считаются в евро. Ставки многих местных налогов устанавливает община, а законы могут меняться, поэтому окончательный расчёт для своей ситуации сверяйте с бухгалтером или общиной.
Какие налоги на недвижимость в Болгарии платит владелец: сводная таблица
Собственник квартиры в Болгарии платит налог при покупке, ежегодный налог на имущество с таксой за мусор, налог с дохода от аренды и налог с прибыли при продаже. Все платежи — в одной таблице:
Какой налог при покупке квартиры в Болгарии?
Налог при покупке квартиры в Болгарии — это местный налог на приобретение от 0,1% до 3%; к нему добавляются нотариальная такса, регистрационный сбор 0,1% и при необходимости услуги переводчика. Вместе эти расходы, как правило, составляют 3–5% от цены объекта.
- Местный налог на приобретение. Ставку устанавливает община. База — большая из двух сумм: цена в договоре или налоговая оценка. В курортных общинах побережья ставка обычно 2–3%.
- Нотариальная такса. Считается по государственному тарифу с убывающей шкалой и потолком. Обычно это сотни евро, на дорогих объектах — до примерно 1 500 €, плюс НДС.
- Регистрационный сбор. Агентство по вписываниям берёт 0,1% от стоимости за регистрацию нотариального акта в Имотном регистре.
- Присяжный переводчик. Обязателен у нотариуса, если покупатель не говорит по-болгарски; обычно 50–150 €.
Отдельного налога для иностранцев нет: нерезидент платит те же налоги, что и болгарин. Квартиру может купить на себя любой иностранец, включая граждан стран вне ЕС. Налоги и таксы оплачиваются к подписанию нотариального акта; на строящийся объект его часто подписывают на этапе Акта 14. Комиссии агентства для покупателя у SUNDAYS нет — 0%, поэтому итоговые расходы обычно ближе к нижней границе диапазона.
Сколько стоит оформление студии за 54 994 €?
Для студии стоимостью 54 994 € расходы на оформление составят ориентировочно 1 650–2 750 €, а основная их часть — местный налог на приобретение. Расчёт ниже сделан для студии в комплексе J'ador Blanc на Солнечном берегу: цена от 54 994 € на момент публикации, актуальную цену уточняйте у менеджера.
Это оценка, а не смета: точная ставка зависит от общины, а база может оказаться выше цены, если налоговая оценка больше. Конкретную сумму под выбранный объект менеджер SUNDAYS посчитает до бронирования.
Какой налог на имущество в Болгарии платят каждый год?
Ежегодный налог на имущество в Болгарии — от 0,01% до 0,45% от налоговой оценки, ставку задаёт община. К нему добавляется такса за мусор, которая тоже считается от налоговой оценки. Налоговая оценка обычно заметно ниже рыночной цены, поэтому для типичной студии оба платежа вместе — как правило, десятки евро в год.
Что важно знать владельцу:
- Налог платит собственник независимо от гражданства и налоговой резидентности.
- Сроки оплаты указывает община; за просрочку начисляются пени и могут быть штрафы.
- Главная регулярная статья расходов — не налог, а такса поддержки комплекса: обычно 8–20 € за м² в год на Солнечном берегу, в премиальных комплексах выше. Для студии площадью, например, 35 м² это примерно 280–700 € в год.
- Такса поддержки покрывает бассейн, охрану, уборку территории, озеленение, лифты и общие части.
После сделки SUNDAYS помогает с переоформлением коммунальных договоров и договором с управляющей компанией, чтобы счета приходили вовремя и без долгов прежнего владельца.
Какой налог на сдачу в аренду в Болгарии?
Налог на сдачу в аренду в Болгарии для физлица — 10% после стандартного вычета 10%, то есть фактически 9% от полученного дохода. Например, с 10 000 € арендного дохода за год вычет составит 1 000 €, база — 9 000 €, налог — 900 €. Доход указывают в годовой декларации в НАП.
Долгосрочная аренда
При сдаче на месяцы и годы достаточно договора с арендатором и ежегодной декларации. Для подачи декларации иностранцу понадобится идентификационный номер — как правило, ЛНЧ или служебный номер от НАП; порядок лучше уточнить у бухгалтера.
Краткосрочная аренда туристам
Сдача отдыхающим по суткам — это туристическая деятельность, и требований к ней больше:
- Категоризация квартиры как места для размещения туристов.
- Туристическая регистрация в общине.
- Сбор туристического налога с гостей за каждую ночь — ставку устанавливает община.
- Учёт всех доходов, в том числе через онлайн-платформы.
- Годовая декларация в НАП и уплата налога 10% после вычета 10%.
Без категоризации и регистрации сдача туристам рискует закончиться штрафами, поэтому эти шаги стоит пройти до первого гостя. Доход от аренды зависит от расположения, вида на море, близости к пляжу и качества управления, а не гарантирован заранее. Для сдачи чаще выбирают студии с отделкой под ключ: у них ниже порог входа и проще подготовка к сезону. Подробнее о факторах доходности — в статье про инвестиции в квартиры под аренду.
Хотите заранее понять, какие налоги и расходы будут у конкретной квартиры? Запишитесь на консультацию SUNDAYS — посчитаем бюджет покупки и содержания для выбранного объекта.
Какой налог на продажу квартиры в Болгарии?
Налог на продажу квартиры в Болгарии для физлица — 10% с прибыли, то есть с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Налоговые резиденты ЕС/ЕЭЗ освобождены от налога, если продают одно жильё, которым владели не меньше 3 лет, или до двух объектов, которыми владели больше 5 лет.
- Срок владения считается от даты нотариального акта, поэтому документ о покупке стоит хранить.
- Резиденты ЕС/ЕЭЗ при соблюдении условий по сроку владения могут не платить налог с прибыли.
- Нерезиденты из стран вне ЕС находятся в другой ситуации: условия освобождения для них иные, и налог с прибыли может возникнуть даже при долгом владении. Перед сделкой обязательна консультация с бухгалтером.
- Прибыль отражают в годовой декларации в НАП за год продажи.
Если продать нужно быстро, SUNDAYS предлагает срочный выкуп вашей недвижимости: предложение за 24 часа, сделка за 1–3 дня, расчёт в день сделки. Налоговые последствия продажи при этом сохраняются, поэтому расчёт с бухгалтером лучше сделать заранее.
Что изменил переход на евро с 1 января 2027 года?
С 1 января 2027 года Болгария в еврозоне, и все налоги, таксы и платежи по недвижимости считаются и оплачиваются в евро. Ставки при этом не изменились из-за смены валюты: меняется только единица расчёта. Если квартира покупалась в левах, суммы из старых документов пересчитываются по официальному фиксированному курсу — это важно при расчёте прибыли от продажи, и такой пересчёт лучше доверить бухгалтеру.
Как избежать двойного налогообложения?
Доход от аренды и продажи недвижимости в Болгарии, как правило, облагается в Болгарии, но страна вашей налоговой резидентности тоже может потребовать задекларировать его. Многие страны заключили с Болгарией соглашения об избежании двойного налогообложения, и условия в них разные. Проверьте, есть ли соглашение с вашей страной и как в ней засчитывается налог, уплаченный в Болгарии, — лучше всего с бухгалтером в стране проживания.
Как SUNDAYS помогает с покупкой и налогами?
SUNDAYS сопровождает сделку без комиссии для покупателя и помогает с шагами после покупки. Что мы делаем:
- Подбираем объект и заранее показываем полный бюджет: цена, налог на приобретение, нотариус, регистрация.
- Организуем просмотр — лично, по видео или в инвест-туре с билетами, трансфером и гостиницей.
- Оформляем удалённую покупку по доверенности: из документов нужен только загранпаспорт.
- После сделки помогаем с коммунальными договорами и управляющей компанией.
- По декларациям и налоговой резидентности рекомендуем консультацию с бухгалтером.
Посмотрите квартиры на Солнечном берегу или всю недвижимость от застройщика с рассрочкой до 10 лет и первым взносом от 10%. Об общих расходах на жизнь у моря — в материале о ценах в Болгарии в 2027 году. Телефон SUNDAYS: +359 879 654 389.
Часто задаваемые вопросы
Сколько налогов платит иностранец при покупке квартиры в Болгарии?
Иностранец платит те же налоги, что и гражданин Болгарии: местный налог на приобретение 0,1–3% (на курортах обычно 2–3%), нотариальную таксу и регистрационный сбор 0,1%. Вместе с переводчиком расходы на оформление обычно составляют 3–5% от цены. С SUNDAYS комиссии агентства для покупателя нет.
Какой налог на имущество в Болгарии за студию?
Ежегодный налог на имущество — 0,01–0,45% от налоговой оценки, плюс такса за мусор. Налоговая оценка обычно ниже рыночной цены, поэтому для типичной студии оба платежа вместе — как правило, десятки евро в год (на октябрь 2027 года). Точную сумму называет община.
Нужно ли платить налог со сдачи квартиры в аренду?
Да, доход от аренды облагается по ставке 10% после стандартного вычета 10%, то есть фактически 9% от дохода. Доход указывают в годовой декларации в НАП. Для краткосрочной сдачи туристам нужны категоризация, регистрация в общине и сбор туристического налога.
Когда можно не платить налог при продаже квартиры в Болгарии?
Налоговые резиденты ЕС/ЕЭЗ освобождены от налога 10% с прибыли, если продают одно жильё, которым владели не меньше 3 лет, или до двух объектов, которыми владели больше 5 лет. Для нерезидентов из стран вне ЕС условия другие. Перед продажей стоит проконсультироваться с бухгалтером.
В какой валюте платят налоги на недвижимость в Болгарии в 2027 году?
С 1 января 2027 года Болгария в еврозоне, поэтому все налоги, таксы и платежи считаются в евро. Суммы из документов, оформленных в левах, пересчитываются по официальному фиксированному курсу.
Помогает ли SUNDAYS с налогами после покупки?
SUNDAYS сопровождает сделку с комиссией 0% для покупателя, заранее показывает расходы на оформление и помогает с коммунальными договорами и управляющей компанией. Налоговые декларации и вопросы резидентности мы рекомендуем вести с бухгалтером.
