Инвестиции в апартаменты под аренду: цифры и окупаемость

Ещё несколько лет назад инвестиция в апартаменты под аренду в Болгарии выглядела как простая формула: купил — сдал — заработал. В 2026 году эта формула никуда не исчезла, но стала значительно сложнее. Рынок как будто повзрослел — и вместе с ним повзрослели ожидания инвесторов.

Сегодня уже недостаточно просто смотреть на цену и примерную арендную ставку. Важно понимать, как эти цифры работают вместе — и что с ними происходит в реальности, а не в рекламных обещаниях.

Доходность: цифры, которые выглядят лучше, чем есть на самом деле

Если посмотреть на рынок поверхностно, всё выглядит достаточно привлекательно. Типичная квартира стоимостью около 70 тысяч евро сдаётся за 300–400 евро в месяц. В год это даёт более 4 тысяч евро дохода — и на бумаге получается 5–6% годовых.

Именно на этом этапе большинство инвесторов и останавливается.

Но реальная картина начинается немного дальше. Часть времени квартира простаивает, часть дохода уходит на обслуживание, иногда возникают расходы на управление или ремонт. В итоге чистая доходность снижается до 3–5% — и это уже ближе к реальности.

Это неплохо, но точно не те «лёгкие деньги», которые часто обещают.

Окупаемость: недооценённый фактор

Когда речь заходит об окупаемости, рынок становится ещё честнее. При доходности около 4% инвестиция окупается примерно за 25 лет. Если ближе к 3% — это уже более 30 лет.

Именно здесь происходит важный сдвиг в восприятии. Недвижимость перестаёт быть инструментом быстрого заработка и становится способом сохранения капитала с дополнительным доходом.

Для кого-то это минус. Для кого-то — главное преимущество.

Почему маленькие квартиры работают лучше

Если посмотреть на структуру спроса, становится очевидно: рынок «любит» компактное жильё. Студии и небольшие однокомнатные квартиры сдаются быстрее и дают более высокую доходность на квадратный метр.

Причина проста — их легче сдать. Их арендуют студенты, молодые специалисты, люди, которые переезжают по работе. Спрос на такие объекты стабилен.

С большими квартирами ситуация иная. Они дороже, дольше сдаются и чаще простаивают. В итоге их доходность почти всегда ниже.

Локация важнее цены

Ещё одна иллюзия — что дешёвая недвижимость автоматически выгоднее.

В центре и хороших районах цены выше, но спрос стабильнее. В дешёвых локациях вход ниже, но выше риск простоя.

Отсюда парадокс: более дорогой объект иногда приносит более стабильный доход.

Именно баланс между ценой входа и стабильностью аренды сегодня становится ключевым.

Курортная недвижимость: ожидания и реальность

Апартаменты у моря часто продаются как высокодоходная инвестиция. Частично это правда: в сезон краткосрочная аренда может приносить больше.

Но год состоит не только из лета.

Вне сезона такие объекты простаивают, а расходы остаются. В итоге годовая доходность часто оказывается ниже, чем в городской недвижимости.

Это не значит, что формат не работает — он требует более точного расчёта.

Что изменилось в 2026 году

Главное изменение — подход. Рынок больше не прощает ошибок.

Сегодня выигрывают те, кто:

• считает не только доход, но и расходы
• оценивает ликвидность
• думает на 10–15 лет вперёд

Рынок стал спокойнее, но и честнее.

Вывод

Инвестиции в аренду в Болгарии в 2026 году — это не про быстрые деньги, а про предсказуемый результат.

3–5% годовых, длительная окупаемость, умеренные риски — звучит сдержанно, но именно так выглядит зрелый рынок.

И главный вопрос теперь звучит иначе:
где инвестиция будет работать стабильнее всего.