Инвестиции в апартаменти под наем: цифри и възвръщаемост

Преди няколко години инвестицията в апартаменти под наем в България изглеждаше като проста формула: купуваш — отдаваш — печелиш. През 2026 г. тази формула не е изчезнала, но е станала значително по-сложна. Пазарът сякаш е пораснал — заедно с очакванията на инвеститорите.

Днес вече не е достатъчно просто да се гледа цената и приблизителният наем. Важно е да се разбере как тези числа работят заедно в реалността.

Доходност: числата не казват цялата истина

На пръв поглед всичко изглежда привлекателно. Типичен апартамент за около 70 000 € се отдава за 300–400 € на месец. Това означава над 4 000 € годишно или 5–6% доходност.

И точно тук повечето инвеститори спират.

Но реалността е малко по-различна. Има периоди без наематели, разходи за поддръжка, управление и ремонти. В крайна сметка чистата доходност пада до 3–5%.

Това не е малко, но не са и „лесни пари“.

Възвръщаемост: често подценяван фактор

При доходност от около 4% инвестицията се изплаща за около 25 години. При 3% — над 30 години.

Тук идва ключовата промяна: имотът вече не е инструмент за бърза печалба, а средство за съхранение на капитал.

Защо малките апартаменти работят по-добре

Пазарът ясно показва предпочитанията си — компактните жилища са най-търсени.

Студията и малките апартаменти:

• се отдават по-бързо
• носят по-висока доходност

Големите жилища се отдават по-трудно и по-често остават празни.

Локацията е по-важна от цената

Евтиният имот не винаги е по-добра инвестиция.

По-скъпите райони предлагат по-стабилно търсене, докато евтините носят по-висок риск от празни периоди.

Ваканционни имоти: очаквания срещу реалност

Крайморските имоти често обещават висока доходност. През сезона това е вярно.

Но извън сезона приходите спадат, а разходите остават.

Затова годишната доходност често се изравнява или дори е по-ниска от градската.

Какво се промени през 2026 г.

Пазарът стана по-взискателен.

Днес печелят тези, които:

• анализират разходите
• мислят дългосрочно
• избират внимателно

Заключение

Инвестицията вече не е за бърза печалба, а за стабилен резултат.

3–5% доходност и дългосрочна перспектива — това е новата реалност.