Данъци върху имоти в България през 2027: при покупка, притежание, отдаване под наем и продажба

Накратко: данъците при покупка на имот в България са ниски за мащабите на ЕС. Основното плащане при покупката е местният данък при придобиване — от 0,1% до 3% (в курортните общини обикновено 2–3%), а всички разходи по сделката обикновено са 3–5% от цената. Годишният данък върху имота и таксата за битови отпадъци за типично студио на морето обикновено са десетки евро годишно, доходът от наем се облага с 10% след 10% нормативно признати разходи, а печалбата от продажба — с 10%, като за местни лица в ЕС/ЕИП има освобождавания (данни към октомври 2027 г.).

По-долу следваме целия цикъл на притежание: покупка, притежание, наем и продажба. Ставките на местните данъци се определят от общината, а законите се променят, затова точната сметка за вашия случай проверете със счетоводител или в общината.

Какви данъци върху имот в България плаща собственикът: обобщена таблица

Собственикът плаща данък при придобиване, годишен данък върху имота с такса битови отпадъци, данък върху наема и данък върху печалбата при продажба:

Какви са данъците при покупка на имот в България?

Данъкът при покупка на апартамент в България е местният данък при придобиване от 0,1% до 3%; към него се добавят нотариалната такса, таксата за вписване от 0,1% и при нужда преводач. Общо тези разходи обикновено са 3–5% от цената на имота.

• Местен данък при придобиване. Ставката се определя от общината. Основата е по-голямата от двете суми: цената в договора или данъчната оценка. В курортните общини по крайбрежието ставката обикновено е 2–3%.
• Нотариална такса. Изчислява се по държавна тарифа с намаляваща скала и таван. Обикновено е стотици евро, при скъпи имоти — до около 1 500 €, плюс ДДС.
• Такса за вписване. Агенцията по вписванията взема 0,1% от стойността за вписването на нотариалния акт в Имотния регистър.
• Заклет преводач. Задължителен е при нотариуса, ако купувачът не говори български; обикновено 50–150 €.

Отделен данък за чужденци няма: чуждестранният купувач плаща същите данъци като българския гражданин. Апартамент на свое име може да купи всеки чужденец, включително граждани на държави извън ЕС. Данъците и таксите се плащат преди подписването на нотариалния акт; при имот в строеж той често се подписва на етап Акт 14. SUNDAYS не взема комисиона от купувача — 0%, затова общите разходи обикновено са по-близо до долната граница.

Колко струва сделката за студио за 54 994 €?

За студио на цена 54 994 € разходите по сделката са ориентировъчно 1 650–2 750 €, като основната част е местният данък при придобиване. Изчислението е за студио в комплекс J'ador Blanc в Слънчев бряг: цена от 54 994 € към момента на публикацията, актуалната цена проверете при мениджъра.

Това е ориентировъчна оценка, а не точна сметка: ставката зависи от общината, а основата може да е по-висока от цената, ако данъчната оценка е по-голяма. Мениджърът на SUNDAYS ще изчисли точната сума преди резервацията.

Какъв е годишният данък върху имота в България?

Годишният данък върху недвижимите имоти в България е от 0,01% до 0,45% от данъчната оценка, а ставката се определя от общината. Към него се добавя такса битови отпадъци, която също се изчислява върху данъчната оценка. Данъчната оценка обикновено е доста под пазарната цена, затова за типично студио двете плащания заедно обикновено са десетки евро годишно.

Какво е важно за собственика:

• Данъкът се плаща от собственика независимо от гражданството и данъчното местожителство.
• Сроковете за плащане се определят от общината; при забава се начисляват лихви и може да има глоби.
• Най-големият регулярен разход не е данъкът, а таксата поддръжка на комплекса: обикновено 8–20 € на м² годишно в Слънчев бряг, в премиум комплексите повече. За студио от например 35 м² това са около 280–700 € годишно.

След сделката SUNDAYS помага с прехвърлянето на договорите за комунални услуги и с договора с управляващата компания, за да идват сметките навреме и без задължения на предишния собственик.

Какъв данък се плаща при отдаване на имот под наем?

Доходът от наем на физическо лице в България се облага с 10% след 10% нормативно признати разходи, т.е. реално 9% от получения доход. Например при 10 000 € доход от наем за година признатите разходи са 1 000 €, основата е 9 000 €, а данъкът — 900 €. Доходът се декларира в годишната данъчна декларация пред НАП.

Дългосрочен наем

При наем за месеци и години са достатъчни договор с наемателя и годишна декларация. За подаване на декларация чужденецът има нужда от идентификационен номер — обикновено ЛНЧ или служебен номер от НАП; реда е добре да уточните със счетоводител.

Краткосрочен наем на туристи

Настаняването на туристи за по няколко нощувки е туристическа дейност и изискванията са повече:

1. Категоризиране на апартамента като място за настаняване.
2. Туристическа регистрация в общината.
3. Събиране на туристически данък от гостите за всяка нощувка — ставката се определя от общината.
4. Отчитане на всички приходи, включително от онлайн платформи.
5. Годишна декларация пред НАП и плащане на 10% данък след 10% признати разходи.

Без категоризация и регистрация настаняването на туристи може да доведе до глоби, затова тези стъпки се правят преди първия гост. Доходът от наем зависи от местоположението, гледката към морето, близостта до плажа и доброто управление и не е гарантиран предварително. За отдаване под наем често се избират студия на морето с ремонт: входният праг е по-нисък, а подготовката за сезона — по-лесна. Повече за факторите на доходността — в статията за инвестиции в апартаменти под наем.

Запишете се за консултация със SUNDAYS — ще изчислим бюджета за покупка и поддръжка на конкретен апартамент.

Какъв е данъкът при продажба на апартамент в България?

Данъкът при продажба на апартамент в България за физическо лице е 10% от печалбата, т.е. от разликата между продажната и покупната цена. Данъчно местните лица в ЕС/ЕИП са освободени, ако продават едно жилище, притежавано поне 3 години, или до два имота, притежавани повече от 5 години.

• Срокът на притежание се брои от датата на нотариалния акт.
• Чуждестранни лица от държави извън ЕС са в различна ситуация: условията за освобождаване са други и данък може да възникне дори при дълго притежание. Преди сделката е задължителна консултация със счетоводител.
• Печалбата се декларира в годишната декларация пред НАП за годината на продажбата.

Ако трябва да продадете бързо, SUNDAYS предлага спешно изкупуване на вашия имот: оферта до 24 часа, сделка за 1–3 дни, плащане в деня на сделката. Данъчните последици от продажбата остават.

Какво промени еврото от 1 януари 2027 г.?

От 1 януари 2027 г. България е в еврозоната и всички данъци, такси и плащания по имоти се изчисляват и плащат в евро. Самите ставки не са се променили заради смяната на валутата — промени се само мерната единица. Ако имотът е купен в левове, сумите от старите документи се преизчисляват по официалния фиксиран курс; това е важно при изчисляване на печалбата от продажба и е добре да го направи счетоводител.

Как да избегнете двойното данъчно облагане?

Доходът от наем и продажба на имот в България по правило се облага в България, но държавата на вашето данъчно местожителство също може да изиска да го декларирате. Много държави имат с България спогодби за избягване на двойното данъчно облагане и условията в тях са различни. Проверете дали има спогодба с вашата държава и как в нея се признава данъкът, платен в България — най-добре със счетоводител в държавата, в която живеете.

Как SUNDAYS помага при купуване на имот в България?

SUNDAYS съпровожда сделката без комисиона за купувача и помага след покупката:

1. Показваме предварително пълния бюджет: цена, данък при придобиване, нотариус, вписване.
2. Организираме оглед — на място, по видео или в инвестиционен тур.
3. Оформяме дистанционна покупка с пълномощно; нужен е само международен паспорт.
4. След сделката помагаме с договорите за комунални услуги и управляващата компания.

Разгледайте апартамент в Слънчев бряг или всички имоти директно от строителя с разсрочено плащане до 10 години и първа вноска от 10%. За общите разходи за живот на морето — в статията за цените в България през 2027 г. Телефон на SUNDAYS: +359 879 654 389.

Често задавани въпроси

Какви данъци плаща чужденец при покупка на апартамент в България?

Чужденецът плаща същите данъци като българския гражданин: местен данък при придобиване 0,1–3% (в курортите обикновено 2–3%), нотариална такса и такса за вписване 0,1%. Заедно с преводача разходите по сделката обикновено са 3–5% от цената. При SUNDAYS купувачът не плаща комисиона.

Какъв е данъкът върху имота за студио на морето?

Годишният данък върху недвижимите имоти е 0,01–0,45% от данъчната оценка, плюс такса битови отпадъци. За типично студио двете плащания заедно обикновено са десетки евро годишно (към октомври 2027 г.).

Трябва ли да плащам данък, ако давам апартамента под наем?

Да, доходът от наем се облага с 10% след 10% нормативно признати разходи, т.е. реално 9% от дохода. Той се декларира в годишната декларация пред НАП. За краткосрочно настаняване на туристи са нужни категоризация, регистрация в общината и събиране на туристически данък.

Кога не се плаща данък при продажба на апартамент в България?

Данъчно местните лица в ЕС/ЕИП са освободени от 10% данък върху печалбата, ако продават едно жилище, притежавано поне 3 години, или до два имота, притежавани повече от 5 години. За лица от държави извън ЕС условията са различни.

В каква валута се плащат данъците върху имоти през 2027 г.?

От 1 януари 2027 г. България е в еврозоната, затова всички данъци, такси и плащания се изчисляват в евро.

Помага ли SUNDAYS с данъците след покупката?

SUNDAYS съпровожда сделката с 0% комисиона за купувача, показва предварително разходите по нея и помага с договорите за комунални услуги и управляващата компания. Декларациите и въпросите за данъчното местожителство препоръчваме да се водят със счетоводител.