Податки на нерухомість у Болгарії у 2027 році: під час купівлі, володіння, оренди та продажу

Коротко: податки на нерухомість у Болгарії невисокі за мірками ЄС. Якщо ви плануєте купити квартиру в Болгарії, головний платіж під час купівлі — місцевий податок на придбання від 0,1% до 3% (у курортних громадах зазвичай 2–3%), а всі витрати на оформлення, як правило, становлять 3–5% ціни. Щорічний податок на майно та збір за вивезення сміття для типової студії зазвичай становлять десятки євро на рік, дохід від оренди оподатковується за ставкою 10% після відрахування 10%, прибуток від продажу — за ставкою 10% з можливим звільненням для резидентів ЄС/ЄЕЗ (дані на жовтень 2027 року).

Нижче — розбір за циклом володіння: що сплачує покупець у день угоди, які податки надходять щороку, як оподатковується здавання в оренду і що відбувається під час продажу. З 1 січня 2027 року Болгарія в єврозоні, тому всі податки й платежі розраховуються в євро. Ставки багатьох місцевих податків встановлює громада (община), а закони можуть змінюватися, тому остаточний розрахунок для своєї ситуації звіряйте з бухгалтером або в громаді.

Які податки на нерухомість у Болгарії сплачує власник: зведена таблиця

Власник квартири в Болгарії сплачує податок під час купівлі, щорічний податок на майно разом зі збором за сміття, податок з доходу від оренди та податок з прибутку під час продажу. Усі платежі — в одній таблиці:

Який податок під час купівлі квартири в Болгарії?

Податок під час купівлі квартири в Болгарії — це місцевий податок на придбання від 0,1% до 3%; до нього додаються нотаріальний збір, реєстраційний збір 0,1% і за потреби послуги перекладача. Разом ці витрати, як правило, становлять 3–5% від ціни об'єкта.

• Місцевий податок на придбання. Ставку встановлює громада. База — більша з двох сум: ціна в договорі або податкова оцінка. У курортних громадах узбережжя ставка зазвичай 2–3%.
• Нотаріальний збір. Розраховується за державним тарифом зі спадною шкалою та стелею. Зазвичай це сотні євро, на дорогих об'єктах — до приблизно 1 500 €, плюс ПДВ.
• Реєстраційний збір. Агенція з реєстрації стягує 0,1% від вартості за внесення нотаріального акта до Майнового реєстру.
• Присяжний перекладач. Обов'язковий у нотаріуса, якщо покупець не володіє болгарською; зазвичай 50–150 €.

Окремого податку для іноземців немає: нерезидент сплачує ті самі податки, що й громадянин Болгарії. Квартиру на себе може купити будь-який іноземець, зокрема громадяни країн поза ЄС. Податки й збори сплачують до підписання нотаріального акта; на об'єкт, що будується, його часто підписують на етапі Акта 14. Комісії агенції для покупця в SUNDAYS немає — 0%, тому загальні витрати зазвичай ближчі до нижньої межі діапазону.

Скільки коштує оформлення студії за 54 994 €?

Для студії вартістю 54 994 € витрати на оформлення становитимуть орієнтовно 1 650–2 750 €, а основна їх частина — місцевий податок на придбання. Розрахунок нижче зроблено для студії в комплексі J'ador Blanc на Сонячному березі: ціна від 54 994 € на момент публікації, актуальну ціну уточнюйте в менеджера.

Це оцінка, а не кошторис: точна ставка залежить від громади, а база може виявитися вищою за ціну, якщо податкова оцінка більша. Конкретну суму для обраного об'єкта менеджер SUNDAYS розрахує до бронювання.

Який податок на майно в Болгарії сплачують щороку?

Щорічний податок на майно в Болгарії — від 0,01% до 0,45% від податкової оцінки, ставку визначає громада. До нього додається збір за вивезення сміття, який теж розраховується від податкової оцінки. Податкова оцінка зазвичай помітно нижча за ринкову ціну, тому для типової студії обидва платежі разом — як правило, десятки євро на рік.

Що важливо знати власникові:

• Податок сплачує власник незалежно від громадянства та податкового резидентства.
• Строки сплати визначає громада; за прострочення нараховується пеня і можуть бути штрафи.
• Головна регулярна стаття витрат — не податок, а внесок на утримання комплексу: зазвичай 8–20 € за м² на рік на Сонячному березі, у преміальних комплексах більше. Для студії площею, наприклад, 35 м² це приблизно 280–700 € на рік.
• Внесок на утримання покриває басейн, охорону, прибирання території, озеленення, ліфти та спільні частини.

Після угоди SUNDAYS допомагає з переоформленням комунальних договорів і договором з керуючою компанією, щоб рахунки надходили вчасно і без боргів попереднього власника.

Який податок на здавання квартири в оренду в Болгарії?

Податок на здавання житла в оренду в Болгарії для фізичної особи — 10% після стандартного відрахування 10%, тобто фактично 9% від отриманого доходу. Наприклад, з 10 000 € орендного доходу за рік відрахування становитиме 1 000 €, база — 9 000 €, податок — 900 €. Дохід зазначають у річній декларації до НАП (Національної агенції з доходів).

Довгострокова оренда

Під час здавання на місяці й роки достатньо договору з орендарем і щорічної декларації. Для подання декларації іноземцеві знадобиться ідентифікаційний номер — як правило, ЛНЧ (особистий номер іноземця) або службовий номер від НАП; порядок краще уточнити в бухгалтера.

Короткострокова оренда туристам

Здавання відпочивальникам подобово — це туристична діяльність, і вимог до неї більше:

1. Категоризація квартири як місця розміщення туристів.
2. Туристична реєстрація в громаді.
3. Збір туристичного податку з гостей за кожну ніч — ставку встановлює громада.
4. Облік усіх доходів, зокрема через онлайн-платформи.
5. Річна декларація до НАП і сплата податку 10% після відрахування 10%.

Без категоризації та реєстрації здавання туристам може закінчитися штрафами, тому ці кроки варто пройти до першого гостя. Дохід від оренди залежить від розташування, виду на море, відстані до пляжу та якості управління і не гарантований заздалегідь. Для здавання частіше обирають студії з ремонтом під ключ: у них нижчий поріг входу і простіша підготовка до сезону. Докладніше про чинники дохідності — у статті про інвестиції в квартири під оренду.

Хочете заздалегідь знати, які податки й витрати матиме конкретна квартира? Запишіться на консультацію SUNDAYS — розрахуємо бюджет купівлі та утримання для обраного об'єкта.

Який податок на продаж квартири в Болгарії?

Податок на продаж квартири в Болгарії для фізичної особи — 10% з прибутку, тобто з різниці між ціною продажу та ціною купівлі. Податкові резиденти ЄС/ЄЕЗ звільнені від податку, якщо продають одне житло, яким володіли щонайменше 3 роки, або до двох об'єктів, якими володіли понад 5 років.

• Строк володіння рахують від дати нотаріального акта, тому документ про купівлю варто зберігати.
• Резиденти ЄС/ЄЕЗ за дотримання умов щодо строку володіння можуть не сплачувати податок з прибутку.
• Нерезиденти з країн поза ЄС перебувають в іншій ситуації: умови звільнення для них інші, і податок може виникнути навіть після тривалого володіння. Перед угодою обов'язкова консультація з бухгалтером.
• Прибуток зазначають у річній декларації до НАП за рік продажу.

Якщо продати потрібно швидко, SUNDAYS пропонує терміновий викуп вашої нерухомості: пропозиція за 24 години, угода за 1–3 дні, розрахунок у день угоди. Податкові наслідки продажу при цьому зберігаються, тож розрахунок з бухгалтером краще зробити заздалегідь.

Що змінив перехід на євро з 1 січня 2027 року?

З 1 січня 2027 року Болгарія в єврозоні, і всі податки, збори та платежі за нерухомість розраховуються і сплачуються в євро. Самі ставки через зміну валюти не змінилися — змінилася лише одиниця розрахунку. Якщо квартиру купували в левах, суми зі старих документів перераховують за офіційним фіксованим курсом. Це важливо під час розрахунку прибутку від продажу, і такий перерахунок краще доручити бухгалтерові.

Як уникнути подвійного оподаткування?

Дохід від оренди та продажу нерухомості в Болгарії, як правило, оподатковується в Болгарії, але країна вашого податкового резидентства теж може вимагати його задекларувати. Багато країн уклали з Болгарією угоди про уникнення подвійного оподаткування, і умови в них різні. Перевірте, чи є така угода з вашою країною і як у ній зараховується податок, сплачений у Болгарії, — найкраще з бухгалтером у країні проживання.

Як SUNDAYS допомагає купити квартиру в Болгарії?

SUNDAYS супроводжує угоду без комісії для покупця і допомагає з кроками після купівлі. Що ми робимо:

1. Підбираємо об'єкт і заздалегідь показуємо повний бюджет: ціна, податок на придбання, нотаріус, реєстрація.
2. Організовуємо перегляд — особисто, відео або в інвест-турі з квитками, трансфером і готелем.
3. Оформлюємо дистанційну купівлю за довіреністю: з документів потрібен лише закордонний паспорт.
4. Після угоди допомагаємо з комунальними договорами та керуючою компанією.
5. Щодо декларацій і податкового резидентства радимо консультацію з бухгалтером.

Перегляньте квартири на Сонячному березі або всю нерухомість від забудовника з розстрочкою до 10 років і першим внеском від 10%. Про загальні витрати на життя біля моря — у матеріалі про ціни в Болгарії у 2027 році. Телефон SUNDAYS: +359 879 654 389.

Часті запитання

Скільки податків сплачує іноземець під час купівлі квартири в Болгарії?

Іноземець сплачує ті самі податки, що й громадянин Болгарії: місцевий податок на придбання 0,1–3% (на курортах зазвичай 2–3%), нотаріальний збір і реєстраційний збір 0,1%. Разом із перекладачем витрати на оформлення зазвичай становлять 3–5% від ціни. З SUNDAYS комісії агенції для покупця немає.

Який податок на майно в Болгарії за студію?

Щорічний податок на майно — 0,01–0,45% від податкової оцінки, плюс збір за вивезення сміття. Податкова оцінка зазвичай нижча за ринкову ціну, тому для типової студії обидва платежі разом — як правило, десятки євро на рік (на жовтень 2027 року). Точну суму повідомляє громада.

Чи треба сплачувати податок зі здавання квартири в оренду?

Так, дохід від оренди оподатковується за ставкою 10% після стандартного відрахування 10%, тобто фактично 9% від доходу. Дохід зазначають у річній декларації до НАП. Для короткострокового здавання туристам потрібні категоризація, реєстрація в громаді та збір туристичного податку.

Коли можна не сплачувати податок під час продажу квартири в Болгарії?

Податкові резиденти ЄС/ЄЕЗ звільнені від податку 10% з прибутку, якщо продають одне житло, яким володіли щонайменше 3 роки, або до двох об'єктів, якими володіли понад 5 років. Для нерезидентів з країн поза ЄС умови інші. Перед продажем варто проконсультуватися з бухгалтером.

У якій валюті сплачують податки на нерухомість у Болгарії у 2027 році?

З 1 січня 2027 року Болгарія в єврозоні, тому всі податки, збори та платежі розраховуються в євро. Суми з документів, оформлених у левах, перераховують за офіційним фіксованим курсом.

Чи допомагає SUNDAYS з податками після купівлі?

SUNDAYS супроводжує угоду з комісією 0% для покупця, заздалегідь показує витрати на оформлення і допомагає з комунальними договорами та керуючою компанією. Податкові декларації та питання резидентства радимо вести з бухгалтером.