Огляд ринку нерухомості в Болгарии 2026, тренди та порівняння за останні 3 роки

Як ринок виглядав на піку: 2023 рік

У 2023 році Болгарія переживала період активного зростання. Попит перевищував пропозицію, а ціни збільшувалися швидше, ніж очікували навіть самі девелопери. У великих містах квадратний метр стрімко наближався до 1 200–1 500 €, а в окремих локаціях зростав ще швидше.

Покупці діяли рішуче. Значна частина угод укладалася на ранніх стадіях будівництва, а інвестори заходили в проєкти з розрахунком на швидкий перепродаж. Узбережжя Чорного моря стало одним із головних магнітів для іноземного капіталу.

Перші сигнали охолодження: 2024 рік

Уже наступного року динаміка змінилася. Вплив зовнішніх факторів — передусім високих процентних ставок і дорожчання кредитування — почав поступово знижувати активність покупців.

Кількість угод скоротилася, але ціни не пішли вниз. Вони радше зафіксувалися на досягнутому рівні. Це був період, коли ринок ще тримався на інерції попереднього зростання, але вже втрачав темп.

Рік балансу: 2025

У 2025 році ринок почав вирівнюватися. Зростання цін сповільнилося до приблизно 5–6% на рік — показника, який виглядає здоровим у довгостроковій перспективі.

Середні ціни сформували чіткі орієнтири:

• Софія — близько 1 800–2 400 €/м²
• Варна та Бургас — у межах 1 200–1 800 €/м²

Девелопери стали гнучкішими, а покупці — обережнішими. З’явилося більше переговорів, більше аналітики і менше імпульсивних рішень.

Ситуація сьогодні: 2026 рік

У 2026 році ринок остаточно перейшов у фазу стабілізації. Середній діапазон цін по країні коливається від 850 до 2 600 €/м², але ключове — не самі цифри, а різниця між об’єктами.

Якісна нерухомість із хорошою локацією та інфраструктурою зберігає вартість і користується попитом. Водночас слабкі об’єкти можуть довго залишатися на ринку або навіть коригуватися в ціні.

Очікуване річне зростання наразі становить близько 5–10%, без різких стрибків.

Регіональні відмінності: де ринок поводиться по-різному

Софія залишається найбільш стабільним сегментом. Тут попит формується внутрішнім ринком, а нерухомість дедалі частіше купується для життя або довгострокового збереження капіталу.

У приморських містах — Варні, Бургасі та курортних зонах — ситуація більш динамічна. Саме тут раніше фіксувалися найвищі темпи зростання (до 15–20% у пікові періоди), і саме тут зараз найпомітніша диференціація: якісні об’єкти продаються добре, інші — значно повільніше.

Внутрішні регіони залишаються найдоступнішими, але й найменш активними з точки зору інвестицій.

Висновок

Якщо підсумувати останні три роки, Болгарія пройшла класичний цикл: від перегрітого попиту до фази усвідомленого вибору. І саме ця точка — 2026 рік — виглядає найбільш здоровою. Тут уже немає хаотичного зростання, але є те, що значно цінніше для інвестора: можливість аналізувати, порівнювати і приймати рішення без тиску ринку.

І, судячи з усього, найближчі роки розвиватимуться саме в цій логіці — без різких стрибків, але з чіткою прив’язкою до якості та реальної вартості активу.